Quem Sabe Ganhar Dinheiro com FIIs Não Está no MXRF11

 

Entenda por que o fundo imobiliário mais popular da B3 pode não ser o melhor investimento para você.

 

O “queridinho” dos investidores

Se você começou há pouco tempo no universo dos fundos imobiliários (FIIs), é bem provável que já tenha ouvido falar do MXRF11 — o fundo com maior número de cotistas na Bolsa brasileira.
Com cotas acessíveis, distribuição frequente de rendimentos e uma presença marcante nas redes sociais, o MXRF11 se tornou quase um “sinônimo” de FII para muitos investidores iniciantes.

Mas será que ele é realmente o melhor investimento?
Ou será que sua popularidade esconde alguns riscos que muita gente ignora?

 

🧩 O que é o MXRF11 e por que ele ficou tão famoso

O MXRF11 é um fundo de papel, ou seja, ele investe principalmente em títulos de crédito imobiliário (CRIs), e não em imóveis físicos.
Sua gestão é feita pela XP, e uma das razões para o sucesso do fundo é a famosa “base 10” — o fato de cada cota valer cerca de R$ 10, o que torna a entrada acessível para quem está começando.

💬 “Com R$ 10 você já podia comprar uma cota e começar a receber dividendos todo mês.”

Esse preço baixo, somado à promessa de rendimentos mensais e ao marketing massivo, fez o fundo cair no gosto da maioria.
Não demorou muito para o MXRF11 se tornar o FII com mais de 1,4 milhão de cotistas — quase metade de todos os investidores da categoria na B3.

 

⚖️ Entendendo o que há por trás dos números

Por trás da fama, o MXRF11 é um fundo com mais risco do que parece.
Embora seja estruturado e tenha gestão sólida, ele não é considerado “high grade” — ou seja, não possui apenas créditos de altíssima qualidade e baixo risco.

Sua carteira tem um “tempero” a mais, com operações subordinadas e permutas financeiras (quando o fundo se torna sócio de projetos imobiliários, e não apenas credor).
Isso pode aumentar a rentabilidade, mas também eleva o risco em caso de problemas com os empreendimentos.

⚠️ “Rentabilidade maior quase sempre vem acompanhada de um pouco mais de risco.”

Atualmente, o MXRF11 mantém uma carteira saudável e diversificada, com quase 80% dos recursos aplicados em CRIs, 11% em cotas de outros FIIs e cerca de 7% em permutas financeiras.
Mas é importante entender que passado de bons resultados não garante futuro tranquilo.

 

💰 Rendimento, preço e percepção de valor

O fundo distribui cerca de 12% ao ano em rendimentos, e suas cotas costumam ser negociadas próximas ao valor patrimonial (P/VP ≈ 1).
Isso indica que o mercado precifica o fundo de forma justa — sem grandes descontos, mas também sem sobrevalorização.

Mesmo assim, não dá para investir só olhando o “dividend yield”.
A análise de um FII deve considerar qualidade da carteira, diversificação, nível de risco e cenário econômico.
Muitos investidores acabam se encantando com o rendimento mensal, sem perceber que existem alternativas com risco menor e retorno semelhante (ou melhor).

 

📊 Comparando com outros FIIs de papel

Alguns fundos de crédito imobiliário têm perfil de risco mais conservador e melhor relação risco-retorno do que o MXRF11.
Veja alguns exemplos que merecem estudo:

ü  BTCR11 (BTG Pactual) – Fundo “high grade” com carteira sólida, bom equilíbrio entre títulos atrelados ao CDI e IPCA e cotas negociadas com desconto.

ü  XPCI11 (XP Crédito Imobiliário) – Da mesma gestora do MXRF, mas com carteira de crédito superior e risco de inadimplência mais baixo.

ü  KNCR11 (Kinea) – Um dos fundos mais respeitados do setor, com renda estável e portfólio robusto de operações de crédito de alto nível.

🧠 “Investir não é seguir a manada — é entender o risco que você está comprando.”

Esses fundos, por exemplo, oferecem níveis de diversificação e qualidade de crédito mais consistentes, o que pode ser mais interessante para quem busca renda passiva com estabilidade.

 

🚀 O que realmente importa para o investidor

O segredo para ganhar dinheiro com FIIs não é escolher o mais famoso, mas entender o que está por trás de cada fundo.
Analise o relatório gerencial, veja a qualidade dos CRIs, o nível de diversificação, o histórico de gestão e, principalmente, se o fundo combina com seu perfil de risco.

💬 “Tamanho de torcida não garante resultado financeiro.”
Se fosse assim, a China teria 12 Copas do Mundo — e não tem.

Investir com consciência é o que separa quem busca liberdade financeira de quem apenas segue o movimento da multidão.

 

🌟 Conclusão: Menos manada, mais estratégia

O MXRF11 não é um fundo ruim, mas é importante entender que existem opções melhores dependendo do seu objetivo.
Antes de comprar qualquer cota, pergunte a si mesmo:

·          Eu entendo como o fundo ganha dinheiro?

·          O risco faz sentido para minha carteira?

·          Estou investindo por decisão ou por influência?

A resposta a essas perguntas vai determinar se você está construindo patrimônio ou apenas colecionando cotas.

💬 “Investir é sobre estratégia, não sobre popularidade.”

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